近年來(lái)，我國住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展，住房租賃規模逐步擴大，為解決人們的居住問(wèn)題、推動(dòng)經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展作出了重要貢獻。與此同時(shí)，住房租賃市場(chǎng)仍存在供應總量不平衡、供應結構不合理等諸多問(wèn)題。如何讓大城市的新市民、青年人“租好房”，如何解決住房租賃市場(chǎng)供需矛盾，引導發(fā)揮專(zhuān)業(yè)長(cháng)租機構的市場(chǎng)化作用，保障租戶(hù)和房東群體的利益等，成為業(yè)界關(guān)注的熱點(diǎn)話(huà)題。

　　年輕人租房講品質(zhì)

　　近年來(lái)，大城市的新市民、青年人“都租房、常租房”的居住理念逐步得到廣泛認同。

　　從租賃需求的體量來(lái)看，我國租賃居住人口已超2億，且呈持續增長(cháng)態(tài)勢。自如研究院發(fā)布的《2023職場(chǎng)人租住態(tài)度調研》顯示，大城市中有70%的新市民和青年人租房居住。從租房安家的意愿來(lái)看，有八成年輕人認為租房將會(huì )是比較長(cháng)期的狀態(tài)，四成年輕人接受終身租房。

　　值得關(guān)注的是，當租房成為常態(tài)，城市租戶(hù)群體對于租房的居住品質(zhì)就有了更高的要求，對美好生活的向往逐步升級。中國城市住房租賃智庫調研數據顯示，自2020年以來(lái)，租住群體對于房屋品質(zhì)、公共區域保潔服務(wù)、智能家居配備情況的在意程度分別提升了34%、37%、45%。有服務(wù)、有智能、有品質(zhì)、有空間的“改善型”需求已成為新的租房剛需。

　　然而，當下大城市住房租賃市場(chǎng)仍存在供需錯配的問(wèn)題。在北京市海淀區工作的白領(lǐng)劉先生對記者感嘆道：“在實(shí)際租房過(guò)程中，將就租、湊合住是常態(tài)，想租到稱(chēng)心如意的房子得靠搶?zhuān)踔劣袝r(shí)候搶都搶不到。”

　　“老齡化”房源出問(wèn)題

　　然而，面對要求“房子好、服務(wù)好、科技好”的年輕租戶(hù)群體，占全部租賃住房供給約九成的個(gè)人房東卻顯得有些力不從心，常常出現房子出租難、空置期長(cháng)的現象，造成這一問(wèn)題的根源之一便是城市存量住房不斷老化的現狀。

　　《2020中國人口普查年鑒》及相關(guān)數據顯示，我國城鎮家庭住房中，超三成是21世紀之前所建。其中，北京、上海、深圳、廣州4個(gè)一線(xiàn)城市出租房源的平均房齡超過(guò)22年，成都、武漢、杭州等新一線(xiàn)城市的出租房源雖稍顯“年輕”，但平均房齡也都在12年左右。目前，“老齡化”房源普遍存在戶(hù)型不合理、管線(xiàn)破損、家具家電老化等問(wèn)題。

　　中國城市住房租賃智庫調研數據顯示，長(cháng)期空置、中介平臺不規范、房子持續“出問(wèn)題”、租金收益不及預期以及租客拖欠費用，是最令城市房東業(yè)主困擾的出租痛點(diǎn)Top5。其中，遇到房屋長(cháng)期空置困擾的業(yè)主更是高達55%，令房東的收益受損。

　　住房租賃問(wèn)題熱議

　　在剛剛結束的全國兩會(huì )期間，多位兩會(huì )代表、委員對于如何消除住房租賃市場(chǎng)供需差異、保障租客和房東群體的權益，提出了自己的看法。

　　住房和城鄉建設部部長(cháng)倪虹在全國兩會(huì )期間接受采訪(fǎng)時(shí)表示，要增加保障性租賃住房的供給和長(cháng)租房的建設，重點(diǎn)解決好青年人、新市民的住房困難問(wèn)題，讓他們能放開(kāi)手腳，為幸福生活去奮斗。

　　在解決供需差異方面，全國人大代表、天津大學(xué)管理與經(jīng)濟學(xué)部教授張水波認為，長(cháng)租機構通過(guò)對閑置房屋進(jìn)行標準化改造用于出租，能有效盤(pán)活存量閑置住房，擴大市場(chǎng)供給規模，滿(mǎn)足租客群體日益提升的品質(zhì)居住需求。他建議，著(zhù)力發(fā)展法人主體的專(zhuān)業(yè)長(cháng)租機構，管理運營(yíng)長(cháng)租房并形成市場(chǎng)規模。

　　在降低租客安居門(mén)檻和提升房東出租意愿方面，張水波提出，應鼓勵專(zhuān)業(yè)長(cháng)租機構為租客免除租房押金，降低新市民、青年人的租房壓力，“輕車(chē)簡(jiǎn)行”快速融入社會(huì )生活，提高租房安居的幸福感。同時(shí)，鼓勵專(zhuān)業(yè)長(cháng)租機構推出相關(guān)舉措，保障房東利益，避免租房市場(chǎng)曾出現過(guò)的“高收低出”經(jīng)營(yíng)模式和資金鏈風(fēng)險。只有保障房東利益長(cháng)效穩定，才能增強房東對出租市場(chǎng)的信心，進(jìn)而形成長(cháng)期委托出租的意愿，擴大租房市場(chǎng)供給的質(zhì)量和數量。

　　全國政協(xié)委員、中國社會(huì )科學(xué)院哲學(xué)所研究員陳霞提出，應通過(guò)完善相關(guān)法規，提升行業(yè)管理效能，鼓勵專(zhuān)業(yè)長(cháng)租機構參與分散式租賃住房經(jīng)營(yíng)，進(jìn)一步保障承租人和出租人等各方合法權益。推動(dòng)行業(yè)經(jīng)營(yíng)有據可循、租客維權有法可依，進(jìn)一步提升標準化、線(xiàn)上化、可視化的行業(yè)管理服務(wù)水平。

　　探索保障多方利益

　　如何平衡供需差異、保障承租人和出租人權益，滿(mǎn)足青年租住群體和個(gè)人房東群體的訴求？近年來(lái)，市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化長(cháng)租機構的探索逐漸獲得了認可，尤其是長(cháng)租機構推出的面向租客免押金、面向房東提供收益保底的嘗試，在實(shí)踐中取得了一定成效。

　　據記者了解，長(cháng)租機構自如已經(jīng)連續11年面向應屆畢業(yè)生群體推出可以“0押金租房”的“海燕計劃”，進(jìn)行租房專(zhuān)項支持，惠及了350萬(wàn)名年輕人，累計減免押金近12億元。近日，自如還宣布將逐步放開(kāi)適用“0押金租房”的人群范圍，以便幫助更多城市租戶(hù)降低租金壓力。

　　在保障房東利益方面，自如在2021年初推出了“增益租”模式，在業(yè)內率先提出“無(wú)差價(jià)、無(wú)空置期、收益有保底”三大出租新標準。據介紹，其中的“收益有保底”是指無(wú)論市場(chǎng)如何變動(dòng)，在其與房東的合作周期內，自如每月都將支付至少80%的出租保底收益，如果市場(chǎng)形勢向好，每年底，房東還會(huì )得到收益紅利。

　　面對更友好的租金支付和更有保障的收益條件，市場(chǎng)化長(cháng)租機構逐步得到了城市租客群體和房東群體的認可。自如研究院等機構聯(lián)合發(fā)布的《2022中國城市長(cháng)租市場(chǎng)發(fā)展藍皮書(shū)》顯示，65%的租客表示，會(huì )優(yōu)先考慮“長(cháng)租機構的房子”。同時(shí)，有超過(guò)六成的房東認為“可選擇專(zhuān)業(yè)長(cháng)租機構出租”，這其中，有近六成業(yè)主認為讓長(cháng)租機構托管“出租快”“綜合出租收益高”，近半數的業(yè)主認為長(cháng)租機構托管“服務(wù)省心”“租金按時(shí)到賬”。

　　對此，業(yè)內專(zhuān)家表示，面對城市年輕人租得好、租得起的安居訴求，以及城市房東群體省心租、安心收的想法，可以說(shuō)，發(fā)展專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化長(cháng)租機構是必然趨勢。專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的長(cháng)租機構已經(jīng)能夠在聯(lián)結保障租戶(hù)和房東多方利益、推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展上，發(fā)揮重要作用。