回望2023年，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展格局有一些新變化，即新房銷(xiāo)售規模下行、二手房成交放量，總成交量保持平穩。整個(gè)市場(chǎng)仍有較大的現實(shí)需求作支撐，也反映出當前新房市場(chǎng)存在不少制約因素。對房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析與判斷，要堅持辯證思維，熱中看冷、冷中看熱。

　　我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求潛力仍然較大。盡管我國已經(jīng)解決了住房總量不足問(wèn)題，但不平衡不充分問(wèn)題依然突出。住房品質(zhì)與人民群眾對美好生活的需要仍存在一定差距，差距就是潛力。“七普”數據顯示，2020年我國城鎮居民人均住房建筑面積已達38.62平方米，但廣東、上海分別只有30.92平方米、31.12平方米；全國城鎮常住人口中人均住房建筑面積在8平方米以下家庭戶(hù)數占2.04%，16平方米以下的家庭戶(hù)數占11.31%，其中廣東、上海、浙江、福建、北京和海南人均建筑面積低于16平方米的占比達20%以上。人民群眾對更舒適的居住空間、更現代化的室內設施、更高的建筑品質(zhì)、更健全的基礎設施、更便利的生活配套、更良好的鄰里關(guān)系和社區文化等“好房子”“好小區”有大量潛在需求。

　　我國仍處在城鎮化發(fā)展階段，新市民規模大，新增房地產(chǎn)需求依然龐大。2022年我國城鎮化率僅為65.22%，其中還有不少人口處于人戶(hù)分離、“半城鎮化”狀態(tài)，戶(hù)籍人口城鎮化率不到48%，而韓國達到82.5%、日本達到94%。特別是每年有幾百萬(wàn)大學(xué)畢業(yè)生從農村、鄉鎮、小縣城等生源地走向大城市工作，對房地產(chǎn)提出較大規模需求。

　　同時(shí)，二手房選擇范圍廣、品質(zhì)信息透明、即買(mǎi)即住等優(yōu)勢凸顯，受到自住型購房者認可。2023年二手房成交放量有其內在原因，一是不少房東主動(dòng)以?xún)r(jià)換量，價(jià)格回歸理性，性?xún)r(jià)比高的優(yōu)勢明顯，值得下單。二是購房者對新房交房風(fēng)險的擔憂(yōu)在一定程度上將部分需求推向了二手房市場(chǎng)。三是可選擇范圍廣，部分地段區位更好、配套更齊，更能滿(mǎn)足自住型購房者需求的住房適合下單。另外，政府降低交易稅費、推出“帶押過(guò)戶(hù)”等政策提高了二手房流動(dòng)性，對活躍二手房市場(chǎng)成效顯著(zhù)。

　　新建商品住房市場(chǎng)仍需增信心、促轉型。當前，在對已拿地項目加強預售資金合規監管基礎上，應全力支持房企合理融資需求，允許房企尊重市場(chǎng)規律、以?xún)r(jià)換量，確保樓盤(pán)如約按質(zhì)保量交付。在土地出讓環(huán)節，應預留合理盈利空間，適當提高出讓門(mén)檻，吸引真正有實(shí)力、有風(fēng)控能力的房企開(kāi)發(fā)項目。

　　要在推動(dòng)現房銷(xiāo)售上下功夫。應積極探索現房銷(xiāo)售模式，以克服期房銷(xiāo)售制度存在的產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題多、保交樓風(fēng)險大等問(wèn)題，實(shí)現“所見(jiàn)即所得、交房即交證”。為推動(dòng)期房銷(xiāo)售向現房銷(xiāo)售過(guò)渡，建議出臺相關(guān)支持政策，比如適當減免增值稅和所得稅，給予一定財政貼息，減輕房企成本負擔，等等。

　　要在完善生活配套上下功夫。當投資購房者退場(chǎng)、自住剛性與改善性客戶(hù)占主導時(shí)，住房的功能已經(jīng)不僅僅局限于資產(chǎn)功能和基本居住功能，而是更需要滿(mǎn)足人們對休閑、教育、人文、健康、智能等功能的需求，應當把創(chuàng )造更豐富的生活場(chǎng)景放在突出位置。新建居住社區要按照住建部完整社區的要求，同步配建包括醫療、教育、商業(yè)、文化、休閑、娛樂(lè )等多元功能在內的生活配套體系，真正落實(shí)與住宅建設“同步規劃、同步建設、同步驗收、同步交付”。

　　要在提升產(chǎn)品品質(zhì)上下功夫。房企要堅持走創(chuàng )新之路，從“賣(mài)房子”向“賣(mài)生活”轉變，從“數量擴張”向“內容+質(zhì)量”轉變。主管部門(mén)應從設計規范源頭抓起，確保與最新科學(xué)研究和品質(zhì)需求相符；加強對設計單位、房企、施工單位的引導、監督與檢查，全面推動(dòng)住房品質(zhì)迭代、居住品質(zhì)躍升。（文章來(lái)源中國經(jīng)濟網(wǎng)）