房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。當前，高杠桿、高負債、高周轉模式已成“過(guò)去式”，“向新發(fā)展模式平穩過(guò)渡”成為行業(yè)發(fā)展新方向。預計今年將是房地產(chǎn)行業(yè)新舊動(dòng)能轉換、重塑估值邏輯的分水嶺，上市房企將進(jìn)入差異化競爭時(shí)代。

　　在此背景下，房企需從自身資源優(yōu)勢、政策方向、市場(chǎng)需求中尋找機會(huì )，將經(jīng)營(yíng)邏輯從以開(kāi)發(fā)為主轉向開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重。筆者認為，房企可從以下三方面進(jìn)行探索。

　　第一，合理調整業(yè)務(wù)結構，向非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)要利潤。過(guò)去幾年，不少房企都曾嘗試轉型，在其自有資金處于高位時(shí)，曾跨界投資糧油、金融證券、新能源車(chē)等賽道，但本質(zhì)依舊是依靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)回籠的資金去“養”這些新業(yè)務(wù)。術(shù)業(yè)有專(zhuān)攻，房企謀求轉型的第一步，或許是做“房地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)。

　　從當下頭部房企在代建、物管、商業(yè)地產(chǎn)、長(cháng)租公寓、園林、設計以及施工等“前項和后項一體化”業(yè)務(wù)方面的實(shí)踐來(lái)看，綠城中國、華潤置地、龍湖集團等上市房企已經(jīng)穩居部分細分業(yè)務(wù)賽道龍頭地位。從2022年財報來(lái)看，相關(guān)公司非房開(kāi)業(yè)務(wù)毛利率明顯高于開(kāi)發(fā)主業(yè)，同時(shí)，這也是其在資本市場(chǎng)估值的加分項。

　　第二，試水城鄉建設及綠色建筑，從開(kāi)發(fā)商向運營(yíng)服務(wù)商轉型。過(guò)去，很多上市房企嘗試向城市運營(yíng)商轉型。方向沒(méi)錯，也有廣闊市場(chǎng)前景，但在實(shí)際操作層面，房企往往會(huì )重走住宅開(kāi)發(fā)老路，與真正的城市服務(wù)商還存在距離。在文旅產(chǎn)業(yè)、鄉村振興、舊城改造、片區綜合開(kāi)發(fā)等領(lǐng)域存在著(zhù)巨大的商機，若能利用城市運營(yíng)商在規劃、建設、招商等方面的能力去參與相關(guān)項目，將獲得更多發(fā)展機遇。

　　在綠色建筑領(lǐng)域，上市房企亦可“做文章”。住房和城鄉建設部與國家發(fā)展改革委發(fā)布的《城鄉建設領(lǐng)域碳達峰實(shí)施方案》提出，“力爭到2060年前，城鄉建設方式全面實(shí)現綠色低碳轉型。”城鄉綠色建筑領(lǐng)域發(fā)展空間巨大，當前房企在綠色建筑方面布局規模相對較小。此外，綠色金融方面支持也有利于緩解房企資金鏈壓力。

　　第三，關(guān)注好資產(chǎn)好項目，利用好REITs等融資工具。在傳統房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式下，房企融資以銀行信貸、債券融資為主。新發(fā)展模式下，房企經(jīng)營(yíng)模式從開(kāi)發(fā)—銷(xiāo)售逐漸向持有—運營(yíng)轉型，其中，公募REITs發(fā)揮的融資功能將越發(fā)明顯。不久前，證監會(huì )發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，國家發(fā)展改革委印發(fā)《關(guān)于規范高效做好基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)項目申報推薦工作的通知》，均提出“優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購物中心、農貿市場(chǎng)等城鄉商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項目，保障基本民生的社區商業(yè)項目發(fā)行基礎設施REITs”。這無(wú)疑利好房企，符合條件的公司要關(guān)注好資產(chǎn)，投資能產(chǎn)生協(xié)同效應的好項目，以期獲得穩定回報。

　　未來(lái)，上市房企需保持戰略定力，錨定新發(fā)展目標，尋找適合自身的轉型之路，助力行業(yè)新發(fā)展模式加速形成。

                                                                                                                                                                                                                                                                    （文章來(lái)源中國經(jīng)濟網(wǎng)）