如何更好滿(mǎn)足改善性住房需求？從中長(cháng)期來(lái)看，是建設和改造更多高品質(zhì)的好房子。眼下，應該切實(shí)落實(shí)好合理支持改善性住房需求的相關(guān)政策。同時(shí)，應適時(shí)降低改善性需求的置換成本。一些城市改善性需求的門(mén)檻相對較高，在堅持“房住不炒”的基礎上，有進(jìn)一步下調的空間。

　　在當前房地產(chǎn)市場(chǎng)中，“支持剛性和改善性住房需求”是政策層面多次強調的，“對購買(mǎi)第一套住房的，要大力支持；對購買(mǎi)第二套住房的，要合理支持；對購買(mǎi)三套以上住房，原則上不支持”。無(wú)論是眼下促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩回升，還是從較長(cháng)時(shí)間階段看，改善性住房需求的潛力都需進(jìn)一步挖掘和釋放，這是因為改善性需求的空間大，在市場(chǎng)中占比將日益提升，更好釋放改善性需求將成為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展十分重要的舉措。

　　通常認為，改善性需求至少是第二次置業(yè)，最普遍的是將現有住房以小換大。“七普”數據顯示，2020年全國城鎮居民人均住房建筑面積達到38.62平方米。從國際經(jīng)驗看，人均住房面積的增長(cháng)與經(jīng)濟發(fā)展水平和收入增長(cháng)正相關(guān)。隨著(zhù)我國經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展，人們對“住上更大面積房子”的改善性需求還將有所增加。當前我國城鎮化率已達63.9%，仍有較大上升空間，但隨著(zhù)城鎮化率增速較之過(guò)去趨緩，城鎮新增常住人口數量的增長(cháng)速度也將有所下降。相對應改善性需求比剛性需求有更大提升空間?？梢灶A計，在很多城市，改善性需求在新增城鎮住房總需求中的占比將逐步超過(guò)半數，以小換大，以舊換新將成為相對主力的需求。有研究顯示，當前北京住宅市場(chǎng)中的改善性需求占比已經(jīng)超過(guò)50%，成為住宅市場(chǎng)增長(cháng)的主要動(dòng)能。

　　更好滿(mǎn)足改善性需求有助于擴內需。2022年底的中央經(jīng)濟工作會(huì )議在對著(zhù)力擴大國內需求作出部署時(shí)明確指出，支持住房改善等消費。房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟的帶動(dòng)作用強。從發(fā)達國家的經(jīng)驗看，即使進(jìn)入城市化高度發(fā)展階段，與住房相關(guān)的消費仍是最重要的內需之一。住房改善不僅是單純的購買(mǎi)住房的支出，配套設施建設、服務(wù)完善提升均有很強的擴內需帶動(dòng)作用。從更廣視野看，更好滿(mǎn)足改善性住房需求有助于留住人才，進(jìn)而促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展和帶動(dòng)就業(yè)。

　　改善性需求不僅是居住面積的增加，更是居住品質(zhì)的提升。我國住房發(fā)展已經(jīng)從總量短缺轉為結構性供給不足，進(jìn)入結構優(yōu)化和品質(zhì)提升的發(fā)展時(shí)期。人民群眾對住房的要求也從“有沒(méi)有”轉向“好不好”，從“住有所居”到“住有宜居”，不僅需要更寬敞的居住空間，還希望有完善的生活配套，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，合適的通勤距離，良好的社區治理等。從好房子到好小區，從好小區到好社區，從好社區到好城區，改善性需求空間很大。

　　滿(mǎn)足改善性需求不僅需要新建住房，還涵蓋存量住房的更新改造，以及滿(mǎn)足更多適老化住房需求。毋庸諱言，過(guò)去二十余年商品房市場(chǎng)快速發(fā)展階段，城鎮大量住宅小區拔地而起，以量的優(yōu)勢基本解決了住房短缺問(wèn)題，但高品質(zhì)住宅并不多。隨著(zhù)改善性需求逐漸成為主力，以及人們對居住品質(zhì)的要求提升，市場(chǎng)對高品質(zhì)住宅的需求勢必越來(lái)越多。房企之間的競爭或許會(huì )從過(guò)去主要靠加快建設周轉速度提升盈利空間，轉向以品質(zhì)取勝。存量住宅往往有地段優(yōu)勢，配套成熟，隨著(zhù)城市從過(guò)去大拆大建過(guò)渡到城市更新的新階段，存量住宅的優(yōu)化和升級也可以成為改善性需求不錯的二次置業(yè)選擇。老齡化社會(huì )加速到來(lái)，與老年人居住需求相匹配的新建住宅和二手住宅，以及經(jīng)過(guò)加裝電梯等適老化改造的小區，都將迎來(lái)更多改善性需求的關(guān)注。

　　如何更好滿(mǎn)足改善性住房需求？從中長(cháng)期來(lái)看，是建設和改造更多高品質(zhì)的好房子。眼下，應該切實(shí)落實(shí)好合理支持改善性住房需求的相關(guān)政策。一段時(shí)間以來(lái)，很多城市均對過(guò)去限購、限貸等限制性措施進(jìn)行了調整優(yōu)化；有關(guān)部門(mén)也出臺了換房享受個(gè)人所得稅退稅優(yōu)惠等舉措。同時(shí)，應適時(shí)降低改善性需求的置換成本。當前改善性需求的首付和貸款負擔均顯著(zhù)高于首次置業(yè)，但從總體而言，有改善性需求的家庭收入水平和抗風(fēng)險能力均較高，因此，可以進(jìn)一步因城施策對改善性需求的首付比例和貸款利率進(jìn)行調整優(yōu)化。一些城市改善性需求的門(mén)檻相對較高，在堅持“房住不炒”的基礎上，有進(jìn)一步下調的空間。（來(lái)源：經(jīng)濟日報