近日，上海、北京和深圳等地相繼宣布取消普通住房和非普通住房標準。該標準取消后，消費者進(jìn)行住房交易的稅負將大幅降低。

　　業(yè)內人士認為，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生新變化，改善性住房需求崛起，此時(shí)取消普通住房和非普通住房標準，回應了群眾關(guān)切，降低了居民的購房成本。

　　消費者能獲得多少實(shí)惠？

　　12月1日起，京滬深將取消普通住房和非普通住房標準。調整后，消費者獲得了與普通住宅和非普通住宅標準相銜接的稅費減免“大禮包”。

　　北京市民孫女士聽(tīng)到該消息稱(chēng)，“作為置換型購房者，我的買(mǎi)賣(mài)交易流程可以同時(shí)進(jìn)行，原先要先賣(mài)后買(mǎi)，因為二套房要交3%的契稅，現在一套房和二套房的稅費都是1個(gè)點(diǎn)，那么就意味著(zhù)交易進(jìn)程可以并聯(lián)。”

　　根據北京、上海和深圳發(fā)布的新政策，三地將適用全國統一的個(gè)人購房契稅優(yōu)惠政策。對個(gè)人購買(mǎi)家庭唯一住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個(gè)人購買(mǎi)家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

　　“這一次政策里說(shuō)的取消，實(shí)際上主要是指增值稅和個(gè)稅部分，以前出售住房繳納增值稅和個(gè)人所得稅，對普宅和非普宅有不同的要求，現在都取消了，只要購買(mǎi)2年以上的，就免征增值稅，只要住了5年以上并且是家庭唯一住房，就免征個(gè)人所得稅。”易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)嚴躍進(jìn)說(shuō)。

　　嚴躍進(jìn)說(shuō)，對于首套購房群體而言，過(guò)去購買(mǎi)90平方米以上住房，需按1.5%繳納契稅，隨著(zhù)契稅征稅節點(diǎn)上調至140平方米，如今購買(mǎi)大兩居或三居住宅則可按照1%繳納契稅，動(dòng)輒就可省下數萬(wàn)元甚至十幾萬(wàn)元。對于購買(mǎi)二套住房的群體而言，購置140平方米以?xún)鹊淖》科醵愊抡{了2個(gè)百分點(diǎn)，購置140平方米以上住房下調了1個(gè)百分點(diǎn)，利好更為顯著(zhù)。

　　根據政策調整，在個(gè)人出售住房增值稅方面，北京、上海和深圳消費者將購買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對外銷(xiāo)售的，免征增值稅。個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的住房對外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

　　此外，上海和深圳還分別取消了非普通住房以個(gè)人轉讓收入2%和1.5%核定應納個(gè)人所得稅額的規定。

　　以上海為例，嚴躍進(jìn)表示，在房屋交易環(huán)節，上海目前執行的是差別化的個(gè)稅政策。2006年原上海市地方稅務(wù)局印發(fā)《關(guān)于本市貫徹〈國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知〉的操作意見(jiàn)》明確，普通住房按轉讓收入的1%征收，非普通住房按轉讓收入的2%征收。當前上海取消普通住房和非普通住房標準，原來(lái)屬于非普通住房的個(gè)稅核定稅率統一為1%。這意味著(zhù)，擁有一套150平方米、單價(jià)為10萬(wàn)元住宅的房東，在出售該住宅時(shí)可節省個(gè)稅15萬(wàn)元。

　　樓市步入“改善時(shí)代”

　　業(yè)內人士認為，隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展和生活水平的提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)從“有沒(méi)有”轉向“好不好”時(shí)代，人們更加關(guān)注住房品質(zhì)、生態(tài)配套、服務(wù)設施等因素，改善性住房需求越來(lái)越旺盛。在此背景下，普通住宅和非普通住宅之間的差異在契稅政策上的意義被逐步降低，取消普通住宅標準有關(guān)事項的呼聲也日漸升高。

　　克而瑞集團董事長(cháng)丁祖昱說(shuō)，總體而言，京滬深等一線(xiàn)城市此次減免契稅及增值稅政策，利好中高端改善性需求置換。“對于改善性需求群體而言，整體購房成本顯著(zhù)下降。對于剛需群體而言，此次政策調整有利于鼓勵剛需群體成為剛改群體，從而選購居住條件更好的住房。”

　　持續升級的改善性需求將成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要支撐。記者近期在走訪(fǎng)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)程中，深刻感受到人民對好房子、好社區的需求愈加強烈。

　　上海市民楊先生近期看中黃浦區“開(kāi)城新苑”一套144.33平方米的房產(chǎn)，如果沒(méi)有取消普宅、非普宅標準，需繳納增值稅為賣(mài)出價(jià)與買(mǎi)入價(jià)差額的5%，即29.25萬(wàn)元。“真是天降‘禮包’，原先準備再等等看的我決定出手了，要不然對不起這么可觀(guān)的減負效應。”楊先生笑著(zhù)告訴記者。

　　嚴躍進(jìn)說(shuō)，在北上廣深認購140平方米及以下住房，基本覆蓋了絕大多數剛性和改善性購房需求，有力支持了居民購房消費。

　　記者走訪(fǎng)發(fā)現，一些地段、周邊配套和住宅品質(zhì)較差的樓盤(pán)，即使在交易相對活躍的上海樓市中也是門(mén)可羅雀。如華發(fā)海上都薈，二期4月底開(kāi)盤(pán)認購率僅3%、不足10組，三期9月開(kāi)盤(pán)至今網(wǎng)簽率僅7%。即使在同一地段，由于樓盤(pán)品質(zhì)不一，銷(xiāo)售情況也是冰火兩重天。如同處上海嘉定新城板塊，價(jià)格相近、幾乎同時(shí)開(kāi)盤(pán)的象嶼遠香湖岸前四期幾乎售罄，但相隔僅600米的大家映翠府二期去化僅22%。

　　“購房者對住房品質(zhì)、交通配套等要求日益提升。” 上海鏈家數據分析師任靜認為，“從二手房市場(chǎng)來(lái)看，次新房、大面積、樓齡新的住宅在成交中的比重有所提升，居民住房改善意愿強烈顯示出與新房市場(chǎng)一致的趨勢。”

　　瞄準品質(zhì)升級趨勢 深挖住房消費潛力

　　對于此前房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整，一些開(kāi)發(fā)商人士認為，雖然當下部分房企遭遇階段性流動(dòng)性困難，但隨著(zhù)人們住房需求不斷迭代升級，人們對住房已從簡(jiǎn)單的居住需求轉向高品質(zhì)多元化需求。此時(shí)，一線(xiàn)城市在稅費、金融和限購政策等方面優(yōu)化樓市調控手段恰逢其時(shí)。

　　廣東省住房政策研究中心主任李宇嘉說(shuō)，取消普宅和非普宅標準這個(gè)政策是一個(gè)信號，提示我國住房升級換代的轉變已經(jīng)到來(lái)。這個(gè)政策的利好會(huì )持續釋放，降低交易成本、促進(jìn)新房二手房交易、增強買(mǎi)房人買(mǎi)大房子的意愿。房企和地方政府應當順應這個(gè)趨勢，加快推進(jìn)房地產(chǎn)供給側結構性改革。

　　“目前市場(chǎng)上購房需求仍然充沛，居民改善居住條件的愿望強烈。隨著(zhù)政策效果持續釋放，市場(chǎng)推出更多適配好產(chǎn)品，購房潛力將逐步釋放。”貝殼研究院首席分析師許小樂(lè )說(shuō)。

　　專(zhuān)家表示，在住房產(chǎn)品供給方面，應根據各城市的真實(shí)需求確定土地出讓指標，建立人口流入與土地供應增減匹配的“人—地”掛鉤機制；鼓勵企業(yè)設計更好的住房產(chǎn)品，調控手段從行政手段向稅收等經(jīng)濟手段過(guò)度。

　　住房城鄉建設部部長(cháng)倪虹表示，在理念上，要始終堅持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，以滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求為重點(diǎn)，努力讓人民群眾住上好房子。好房子的標準是綠色、低碳、智能、安全，讓群眾住得健康，用得便捷，成本又低，放心安心。

　　“好房子、好小區、好社區、好城區”是實(shí)現人們對美好生活向往的題中應有之義，也是政策持續發(fā)力的方向。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布報告稱(chēng)，未來(lái)房企應重視改善住房需求，培育業(yè)績(jì)新增長(cháng)極。該機構認為，房企應積極調整發(fā)展戰略，以客戶(hù)為中心建造好的房子，滿(mǎn)足多元化的住房需求。在產(chǎn)品創(chuàng )新方面，隨著(zhù)改善性住房需求的釋放，房企應圍繞客戶(hù)需求對傳統住宅產(chǎn)品不斷優(yōu)化，實(shí)現產(chǎn)品力的持續提升。（文章來(lái)源：中國經(jīng)濟網(wǎng)）